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多元化運營暗戰:物業公司上市潮背後的機會與風險
2019-08-09 10:53  來源:21世紀經濟報道  
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導讀:盡管房企分拆物業上市如火如荼,今年物業股也表現不錯,但物業服務作爲脫胎于房企的獨立板塊,以及轉型運營的第一站,依然有不少的潛在風險點。

樓市存量時代,房企物業資本化的賽道越來越熱鬧。

繼中海、碧桂園等強勢房企之後,8月7日,保利物業發展向香港聯交所提交了招股書,這意味著,物業的資本市場將再添一員猛將。

今年以來,物業公司的上市、並購交織進行。IPO、資本化是多數物業公司預期實現規模擴張的先決條件之一。

然而,僧多粥少,在長長的隊列中,保利是爲數不多的幸運者。據統計,除目前已上市的14家物業外,還有數十家物業公司在排隊等候中。

需要注意的是,物業IPO並非等于上了一道保險。盡管房企分拆物業上市如火如荼,今年物業股也表現不錯,但物業服務作爲脫胎于房企的獨立板塊,以及轉型運營的第一站,依然有不少的潛在風險點。

物業規模之爭

房地産的規模爭奪戰,正由開發賽道駛向物管運營。

相比于依靠母公司輸血或自身運營,物業板塊獨立資本化,無疑是更好的規模加速器,保利物業IPO只是其中的縮影。

據21世紀經濟報道記者統計,自2018年2月雅居樂旗下物業雅生活上市以來,物業板塊上市熱潮不斷,一年半內,拆分上市的物業公司就有8家。

截至目前,上市的物業公司共計14家。其中,不乏碧桂園、中海、新城等強勢房企物業,亦包括中小房企花樣年、佳兆業、奧園、綠城、旭輝等下屬物業公司。

IPO意味著進入規模賽道的入場券。克而瑞研究中心指出,房企熱衷物業分拆上市,一方面是在融資環境收緊的情況下,謀求快速發展和規模擴張;另一方面也是爲了升級原有業務、布局新業務,從而增加新的利潤增長點。

今年以來,物業行業的規模爭奪戰硝煙彌漫,雅生活、佳兆業、碧桂園等房企在IPO不久,便開啓並購式擴張。

年初,雅生活服務以總代價2.48億元,連續收購哈爾濱(樓盤)景陽物管60%股權;3月28日,又以1.95億元的價格收購廣州(樓盤)粵華物業51%股權。

4月12日,佳兆業物業以總代價3658萬元,收購嘉興(樓盤)大樹物業60%股權,獲得目標公司在管面積790萬平方米。

並購的硝煙甚至發生于龍頭房企之間。7月11日,碧桂園服務以1.9億買入中國恒大旗下嘉凱城(000918)物業100%股權。自去年上市以來,公司已進行四起並購,累計耗資13.38億。

此外,有強大資金背景的央企也投身並購潮中。4月末,招商蛇口收購中航善達股份有限公司22.35%股權,同一天,招商物業向中航善達轉讓100%股權。

行業整合之勢凸顯,集中度正快速提升。

中指院數據顯示,2018年,TOP10企業均值管理面積爲2.39億平方米,是TOP11-TOP100企業總量的2.4余倍,是百強企業均值的6.43倍,市場份額達11.35%,與2017年相比提高0.29個百分點,強者愈強態勢延續。

從目前上市的14家物業公司來看,規模與營收一定程度上正相關。

碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業和彩生活2018年在管面積已經步入億級水平。彩生活在管面積3.63億平方米,領先在營面積1.82億平方米、排名第二的碧桂園服務近2倍。

營業收入看,14家上市物業中有5家企業突破30億,分別是碧桂園服務、綠城服務、中海物業、彩生活、雅生活服務。

其中綠城服務、碧桂園服務、中海物業保持較高的營收水平,2018年營收分別爲67.10億元、46.75億元、36.47億元;而營收低于20億元的企業達到了8家。

業績的不確定性

作爲房企多元化、輕資産運營的排頭兵,物業服務板塊成爲今年以來資本市場的“香饽饽”,備受投資者青睐,市場給出了比傳統房地産開發更高的市盈率和估值。

但是,一片大好背後,物業公司業務和經營諸多潛在風險點,同樣不容忽視。

首先是物業服務合同和管理面積的不確定性。由于房企的物業公司都是從母公司接管過來的前期物業,目前的在管面積很大程度上依賴于集團物業,而在前期物業合同到期後,以及擴張後進入新的非本集團小區,都需要經過該小區業主大會的同意,才能獲得新的合同,這方面的不確定性和行業競爭,都會越來越大。

其次,物業公司在當下的市場重組中,要參與到競爭中去擴張,也必須承擔更多的資金風險。

房企的物業板塊往往通過增加現有和新市場內的合同管理總面積而持續擴張業務,而擴張業務需要大量充足的資金。

但物業管理行業與房地産市場不同,由于其資金回籠較慢,往往容易造成大量的資金沉澱。對于一些本身資金狀況堪憂的房企來說,分拆物業上市並非是一件利好之事。

保利物業的招股書提到了公司可能面臨的諸多風險。其指出,對于大部分房企的物業板塊來說,其收入大部分來自包幹制物業管理服務。當收取的物業管理費金額不足以涵蓋其提供物業管理服務所産生的所有成本,或在收取該等費用方面遭遇長期拖欠,其現金流狀況可能會受到不利影響。

隨著各家房企的物業獨立分拆上市、兼並擴張,物業公司面對的市場競爭壓力持續加大。若物業公司不能與現有及新競爭對手成功競爭,也將會對整個公司的業務、財務狀況、經營業績及前景造成不利的影響。

利潤率方面,與傳統的房地産開發不同,東方證券分析師竺勁指出,物業公司利潤率邊際變化取決于新交付項目情況。物管公司在收入端增長受限,成本端卻剛性上升,因此存量項目利潤率逐年下降,而利潤率水平較高的新交付項目,會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。

嚴躍進稱,現在港股上市的物業公司估值比較低,盈利能力比較弱。總體來說,沒有哪家非常拔尖,普遍做得比較弱。若一些資金狀況不太好的企業盲目分拆物業板塊上市,對其業績將造成不利影響。

他進一步表示,房企對于物業板塊要有與房地産開發不同的運營模式,對物業公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。(來源: 21世紀經濟報道)

責編:曹旻
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